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Résiliation de bail commercial

Le régime des baux commerciaux est globalement strict pour le preneur, les cas de résiliation avant le terme contractuel sont rares.

La question posée par la présente espèce était de déterminer si la détérioration importante des parties communes dont le bailleur était propriétaire (centre commercial) pouvait constituer un juste motif de résiliation du bail.

Le bailleur soutenait qu’il n’était tenu qu’à mettre à disposition la chose louée, soit le local, et rien d’autre.

La Cour de Cassation censure ce raisonnement en précisant :

  • Que le bailleur est tenu d’entretenir les parties communes d’un centre commercial dont il est propriétaire.
  • Que la dégradation des parties communes, la suppression de l’accès aux WC du centre et l’impossibilité d’accès au parking constituaient des manquements graves du bailleur à ses obligations.

Ces manquements constituent un juste motif de résiliation judicaire, le pourvoi du bailleur est rejeté.

Attention toutefois, car la résiliation doit être judiciaire et non unilatérale. En cas de résiliation unilatérale, le preneur s’exposerait au risque que les Tribunaux refusent de légitimer cette résiliation, et donc à l’obligation d’indemniser le bailleur.

Par ailleurs, cette obligation d’entretien des parties communes dont le bailleur est propriétaire pourrait elle s’étendre au cas d’une copropriété ?

On peut penser que oui, à condition que l’inaction cause de dégradation soit imputable au propriétaire du local commercial.

L’obligation d’entretien de la chose louée à la charge du bailleur s’étend à ses accessoires.

Il convient de s’en féliciter compte tenu des pertes que pourrait subir l’exploitant en cas de dégradation générale.

JEAN-CHRISTOPHE BONFILS
AVOCAT

à voir également sur ce site internet :
CONSTRUCTION, LOCATION
RESPONSABILITE CIVILE, DROIT DES CONTRATS

PJ : Cour de Cassation, 3ème ch. Civile, 19 décembre 2012 n°1608.

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