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Avantages de la location meublée

Un régime juridique souple

N’étant pas soumis au statut du bail d’habitation le bailleur détermine librement ses conditions. Durée, loyer, charges et dépôt de garantie sont librement fixés. Toutefois, si le logement constitue la résidence principale du locataire (et uniquement), le bail est d’une durée minimale d’un an – neuf mois pour les étudiants.

En cours de bail le bailleur peut y mettre fin en cas de reprise pour vente, y habiter lui même ou si le locataire n’a pas respecté ses obligations.

Une fiscalité attrayante

Les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.

Les loyers sont exonérés d’impôt si le local fait partie de la résidence principale du bailleur, s’il est la résidence principale du locataire, et si le loyer ne dépasse pas un plafond (184 €/m2 et par an en Ile-de-France et 135 €/m2/an dans les autres régions pour l’année 2015). Pour les autres cas en dessous de 32 900 €/an de recettes (article 293 B du CGI), le régime micro-BIC s’applique avec un abattement pour charges conséquent de 50 %.

Si les charges ont dépassé 50 % des loyers perçus, il est possible de choisir le régime réel pour les déduire intégralement même avec des recettes inférieures à 32 900 €.

Le régime réel s’applique au-delà de 32 900 €/an. Le bailleur peut déduire ses frais de gestion et dépenses locatives. Si le local est inscrit à l’actif du bilan d’une société les travaux, impôts et taxes sont également déductibles, le logement et ses meubles sont amortissables.

Lorsque les dépenses excédent les recettes, le déficit est imputable sur les revenus de même nature pendant dix ans.

Le passage au statut de loueur en meublé professionnel permet de reporter les déficits sur le revenu global du foyer fiscal. Plus de 23 000 €/an de loyers doivent être encaissés, la recette générée doit dépasser les revenus d’activité du foyer fiscal, une inscription au RCS est nécessaire. L’activité de loueur en meublé peut s’exercer en auto-entrepreneur.

Le bien est amortissable s’il est inscrit à l’actif, le régime d’exonérations des plus values pour les petites entreprises pourrait s’appliquer à un professionnel lors de la revente.

La location meublée possède donc des avantages majeurs pour la gestion de patrimoine.

JEAN-CHRISTOPHE BONFILS
AVOCAT Dijon

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